- Matrix Kantone / Gemeindetypologie: Wo sind im Themenheft die Abgrenzungen der einzelnen Gemeindetypen definiert ?
- Image Ortschaften / Stadtquartier: Wie wird Image genau beschrieben (ist es allenfalls nicht bereits ein Teil der Mikrolage)?
- Ja, Image ist Teil der Mikrolage. Wir haben versucht, die Tabelle nutzerfreundlich zu gestalten, so dass einerseits das Image und andererseits die anderen Aspekte der Mikrolage getrennt beurteilt werden. Wir meinen, dass dies so anwenderfreundlicher und transparenter ist, als die Gesamteinschätzung. Das Image ermöglicht sodann eine noch feinere Beurteilung innerhalb der Mikrolage. Das Image ist auch eher ein Softfaktor (der Antwort auf die Frage gibt, ob die vorgesehene Nutzung in das vorhandene Nutzerumfeld passt), während bei der Mikrolage eher physikalisch messbare Eigenschaften beurteilt werden (Aussicht, Besonnung, Erschliessung, Quartiernutzung, Lärm, Geruch, usw.).
- Wie erkennt man den Sprung vom durchschnittlichen zum leicht überdurchschnittlichen Image?
- Man versucht hier ja, die Beurteilung der Akteure zu simulieren, insbesondere der Kaufinteressenten. Es handelt sich also um eine subjektive Einschätzung bzw. Wahrnehmung. Erfahrungsgemäss kann der Unterschied zwischen durchschnittlich und gut leicht gemacht werden. Der halbe Schritt ist eine Erleichterung, weil oftmals gesagt wird: Naja, eigentlich schon durchschnittlich, aber leicht mehr, aber eben auch nicht gut. Letztlich zählt hier die Erfahrung des Experten;
- Relative Steuerbelastung: Wann ist sie im Vergleich zum Kantonshauptort «leicht überdurchschnittlich» ab wann ist sie «überdurchschnittlich», ab wann ist sie «hoch» usw. ?
- Wichtig ist, dass der Kantonshauptort der so genannte „Kontrast“ ist. Die Steuerbelastung im innerkantonalen Vergleich ist in den meisten Fällen gut in Erfahrung zu bringen und zu beurteilen. Letztlich kann zwar gemessen werden, am Markt geht es aber um die Wahrnehmung der Leute;
- Wo findet man im Themenheft den Beschrieb «Dichte Bürobeschäftigte» (d.h. auch hier was bedeutet «hoch», was «leicht überdurchschnittlich» etc. – welche Verhältniszahl trennt die eine von der folgenden bzw. übernächsten Klasse?);
- In der ökonometrischen Analyse wurde dies effektiv anhand von Zahlen und Klassengrenzen gemacht. In der Anwendung will man aber wohl keine Datenbezüge machen, sondern eine Beurteilung. Letztlich geht es auch hier um die Wahrnehmung der Qualität als Bürostandort. Erfahrungsgemäss können Experten das in den meisten Fällen gut beurteilen, wobei insbesondere Erfahrung wichtig ist;
- Mikrolage: Müsste man wohl ähnlich wie oben beschrieben auch klarer definieren (bisher über drei Unterkriterien beschrieben)
- Es geht um das Gesamtpaket von Besonnung, Aussicht, Dienstleistungsqualität, Freizeit & Erholung, öV-Anbindung, Strassenanbindung, Lärmbelastung und besondere negative Umstände. Die Einschätzung gelingt erfahrungsgemäss im Normalfall für Experten gut, hat aber mit Erfahrung zu tun;
- Nutzungen: Bei Wohnen klar. Bei Geschäft: Was ist mit Hotellerie/Gastronomie (eher Gewerbe od. eher Verkauf?)
- Erfahrung bzw. die Tabellen sind nur eingeschränkt für Spezialnutzungen geeignet;
- Wie soll der Umgang mit ZöN/ZÖBA definiert werden?
- Es gilt der Ansatz «was wäre wenn…?». Z.B. welches Wertniveau würde den Büroflächen zugewiesen, wenn sie nicht in der ZöN lägen?
- Da der Markt in diesen Zonen nicht spielt, kann bei Bedarf auch auf die bisher bekannte Lageklassetabelle ausgewichen werden.
- Bei Gewerbe können negative Werte resultieren – und dann?
- In einer ersten Phase prüfen, ob alle Zahlen korrekt aus den Hilfstabellen herausgelesen und verarbeitet wurden. Liefern die Tabellen keine nachvollziehbaren Endergebnisse, so muss auf Alternativen zurückgegriffen werden. Im Übrigen gibt es viel unbebautes Gewerbeland, das eben aus diesem Grund nicht bebaut wird: Der Ertragswert ist negativ und der Verkäufer will einen positiven Preis;
- Warum gibt es eine so grosse Differenz in der LK-Tabelle Wohnen für Zürich und Zug beim Vergleich der Mittelzentren? Und Warum ist es nicht gerade umgekehrt?
- Der tabellierte Wert ist eine Verhältniszahl von Land und Gesamtwert also ein relativer Wert. Er soll den Bewerter darin unterstützen den Gesamtwert in die Komponenten Land und Baute aufzuteilen. Es ist kein Quadratmeterpreis-/wert;
- Wie lässt sich das Verhältnis von Top-Tourismusorten zu Tourismusorten im Kanton Tessin in der LK-Tabelle Geschäft erklären (bei allen andern Kantonen ist es umgekehrt)?
- Wurde so gemessen, ist aber schlecht abgestützt.
- Wieso gibt es keinen Prozentsatz in Zug für die Weiler, obschon es dort Weilerzonen gibt?
- Diese Angabe ist nicht über Baurechtsbegriffe bzw. Gemeindezonen definiert sondern über räumliche Strukturen zu definieren;
- Wie viele Fälle wurden für Wohnen ausgewertet?
- Wie viele Fälle wurden für Geschäft ausgewertet?
- Wie ist das Themenheft bereits bei anderen Fachverbänden aufgenommen worden bzw. wie eng wurde mit diesen zusammengearbeitet -> wie hoch ist die Akzeptanz potentieller Anwender?
- Es wurde nicht in Kooperation mit den anderen Verbänden entwickelt. Die bisherigen Feedbacks aus den anderen relevanten Verbänden sind positiv. Der Vorstand des SIV hat die Überarbeitung und das Themenheft bestellt und steht voll dahinter;
- Wann werden die neuen Tabellen auf der SIV-Webpage publiziert?
- Ist noch offen. Das muss der SIV entscheiden;
- Was ist die Basis der Tabelle bezüglich der Fragen, was ein Tourismusort und was ein Toptourismusort ist?
- Die Aufteilung erfolgt anhand einer bestimmten Grenze betreffend touristischer Nachfrager;
- Warum sind die Differenzen zw. Tourismusort und Toptourismusort im Kt. VD so gross?
- Wurde so aus den Daten gemessen;
- Wie teilt man Mischnutzungen auf?
- Gem. Beispiel im Themenheft;
- Im Kanton Schwyz hat der Bezirk Einsiedeln zum Beispiel offenbar eine hohe Steuerlast, obwohl diese im Vergleich zum Kanton Zürich immer noch tiefer liegt und die hohe Attraktivität der Gemeinde aufzeigt.
- Vgl. dazu «Relative Steuerbelastung». Die kantonalen Unterschiede werden über die erste Tabelle «Kanton und Raumtyp» abgefangen und der Bezug innerhalb des Kantons erfolgt auf der Basis des Kantonshauptortes. Andernfalls wäre die Steuerbelastung in den Kantonen Bern und Jura immer sehr hoch einzuschätzen und in den Kantonen Schwyz, Zug etc. immer als sehr gering. Es gäbe bei einem landesweiten Vergleich keine innerkantonale Differenzierung.
